Коворкинг в долг. Как основателя WeWork убрали с поста гендиректора

Предприниматель Адам Нойманн уйдет с поста генерального директора крупнейшей в мире сети коворкингов WeWork. Об этом написала газета The Wall Street Journal. Аналогичные сообщения опубликовали Financial Times и Reuters. Основатель WeWork лишится возможности управлять собственной компанией, но при этом сохранит место в совете директоров. Нойманн будет председателем совета без исполнительских функций.

Компания WeWork основана уроженцем Израиля Адамом Нойманном и американским бизнесменом Мигелем Маккилви в 2010 году. Стартап быстро стал лидером на рынке аренды недвижимости. Сегодня WeWork работает в 126 городах на территории 37 стран, включая Россию.

В начале 2019 года компанию оценили в $47 млрд. Следующим шагом для WeWork было проведение IPO. Но вместо громкого выхода на биржу проект оказался в кризисе. Причина — сомнения рынка в способности WeWork зарабатывать деньги и спорные принципы Нойманна в управлении собственной компании.

WeWork берет в долгосрочную аренду офисные помещения, оформляет их в привлекательное рабочее пространство и затем сдает клиентам в краткосрочную аренду.

Офисы WeWork узнаваемы с первого взгляда: стены из стекла, деревянная отделка, яркая и минималистичная мебель. У WeWork арендуют помещения треть компаний из списка Fortune 500. Среди клиентов — Microsoft, Slack, KPMG, Citi, Facebook, Starbucks, Peloton, Goldman Sachs, Lyft и Puma. Привлеченные WeWork инвестиции за весь период существования проекта исчисляются миллиардами долларов.

Аренда офисной недвижимости — не единственная услуга WeWork. Компания также занимается проектировкой и дизайном рабочих помещений. По ее проектам создавались офисы таких гигантов, как Amazon, UBS, Airbnb и IBM.

Помимо этого, WeWork занялась сдачей в аренду жилья, открыла тренажерный зал и частную школу. Акцент на недвижимости не мешает компании позиционировать себя как технологический стартап.

Философия WeWork заключается в том, чтобы удержать клиентов в своей экосистеме: человек живет в квартире WeWork, ходит в тренажерный зал WeWork, отправляет детей в школу WeWork и ходит на работу в офис WeWork.

Некоторые аналитики настроены скептически по поводу оценки этого бизнеса и его перспектив, несмотря на глобальную экспансию и быстрый рост. По сведениям The Wall Street Journal, средний срок аренды недвижимости для WeWork как арендатора — 15 лет. В то же время среднестатистический клиент компании снимает коворкинги у WeWork на срок 15 месяцев.

Как и многие из современных единорогов, WeWork несет убытки и обременен долгами. Компанию часто сравнивают с IWC, которая работает по схожей модели. IWC приносит прибыль, но ее рыночная стоимость всего $3,7 млрд. Оценка WeWork в начале 2019 года оказалась более чем в десять раз выше.

Глобальная экспансия компании приводит к гигантским затратам. Выручка стартапа в 2018 году составила $1,8 млрд, но потратил он при этом $3,5 млрд.

Другой вопрос, который волнует аналитиков: сможет ли компания поддерживать успешность своей бизнес-модели рецессии, о наступлении которой все чаще говорят экономисты?

Все это настораживает инвесторов. Оценка в $47 млрд, данная в начале этого года, к концу лета снизилась до $15–20 млрд. Долгожданное IPO компания решила перенести, поскольку встречи с потенциальными инвесторами показали: ожидаемого интереса к покупке акций нет.

Крупнейший держатель акций — компания Softbank, которая управляет фондом Vision Fund, — в начале года планировала вложить в WeWork еще $16 млрд. Но потом пересмотрела планы и вложила только $2 млрд. А ведь эта компания никогда не стеснялась инвестировать миллиарды в самые разные проекты. Вот подробный рассказ о том, как Softbank финансирует стартапы:

Потенциал WeWork, по мнению рынка, сдулся на глазах. Кульминацией стало решение совета директоров сместить Нойманна с поста генерального директора.

Адам Нойманн — противоречивая фигура. Его харизма и лидерские качества позволили WeWork привлечь многомиллиардные инвестиции и вырасти в огромную компанию. Но вместе с тем Нойманн часто оказывался под пристальным вниманием общественности по не самым приятным поводам.

Одной из самых громких историй стал эпизод с употреблением легких наркотиков на борту бизнес-джета. Нойманн летел из США в Израиль на арендованном самолете в компании друзей.

Когда самолет приземлился в месте назначения, служба уборки салона обнаружила на борту марихуану. Владелец самолета отозвал борт, испугавшись, что его заподозрят в контрабанде наркотиков. Нойманн остался без самолета, но позже компания обзавелась собственным бизнес-джетом за $60 млн.

Когда WeWork подала заявку на IPO, выяснилось, что собственный бизнес Нойманна связан со стартапом, что может вызвать конфликт интересов. В частности, Нойманн сдает компании в аренду собственную недвижимость.

Летом 2019 года Нойманн вывел $700 млн из собственной доли в WeWork, после чего купил пять домов, вложил часть денег в стартап по продаже медицинской марихуаны, а $100 млн — подарил.

До ухода с поста Нойманн полностью контролировал компанию. Благодаря наличию у него голосующих акций с соотношением 1 к 10 бизнесмен имел возможность самостоятельно распустить совет директоров. Это послужило еще одним поводом для беспокойства инвесторов.

Теперь соотношение голосующих акций будет урезано до уровня 1 к 3, что лишит Нойманна большей части контроля. Одновременно свои полномочия в компании сложит его жена Ребека, которая отвечал за позиционирование бренда и рекламу.

Источники The Wall Street Journal отмечают, что отложенное IPO может вовсе не состояться в 2019 году. Для Softbank такой провал станет ощутимым ударом. Фонд Vision Fund создан на деньги суверенных фондов арабских стран, и его размер превышает $100 млрд, которые инвестируются в перспективные технологические стартапы.

В 2019 году руководство Softbank объявило о создании второго фонда — Vision Fund II. Положение, в котором оказалась WeWork, получившая от Softbank миллиарды на развитие, заставит инвесторов задуматься, стоит ли доверять новому фонду свои деньги.