Сбережения и инвестиции: топ-5 городов с высокой доходностью недвижимости

Ситуация на рынке жилья осенью 2022 года

В России за период январь — октябрь 2022 года цены на первичном рынке недвижимости выросли на 12,4% — с ₽111 тыс. до ₽124,8 тыс. за квадратный метр, а на вторичном рынке упали на 5,2% — с ₽103,5 тыс. до ₽98,08 тыс., согласно данным «ДомКлик» по динамике цен, которые указывают продавцы в объявлениях. За октябрь относительно предыдущего месяца цены на первичном рынке недвижимости снизились на 1,6%, на вторичном — на 0,5%.

В Москве за январь — октябрь цены на первичном рынке недвижимости выросли на 2,1%, на вторичном — на 24,8%. За октябрь в столице стоимость жилья на первичном рынке снизились на 5,1%, на вторичном — на 2,5%.

Средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве в сентябре опустилась до ₽46 тыс., для сравнения: в июле она была на уровне ₽48 тыс., в августе — ₽49 тыс., по данным сервиса «ЦИАН.Аналитика» без учета премиальных сегментов (исследование есть в распоряжении «РБК Инвестиций»). Предложение однокомнатных квартир в аренду в Москве в сентябре по сравнению с августом выросло вдвое — с 3,6 тыс. до 7,2 тыс. За месяц после объявления частичной мобилизации на рынках городов-миллионников количество новых лотов для аренды выросло примерно на 70%. Особенно сильный прирост наблюдался в Казани (на 100%), Москве (на 85%), Ростове-на-Дону (на 73%) и Самаре (на 68%).

Сейчас часть объектов на рынке аренды — это квартиры, потенциально готовые к продаже. Похожая ситуация наблюдалась весной, когда собственники отложили продажу квартир и временно стали рантье, чтобы получать хоть какой-то пассивный доход, отмечают в «ЦИАН.Аналитике». «С ростом конкуренции сокращаются арендные ставки. С начала частичной мобилизации цены в среднем по анализируемым локациям снизились на 3% для однокомнатных квартир, на 4% — для двухкомнатных», — отмечает эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.

Имеет ли смысл инвестировать в недвижимость в текущей ситуации и отыграют ли арендные ставки ожидаемую доходность в сочетании со снижением цен, «РБК Инвестиции» разбирались с экспертами.

Инвестиции в недвижимость: доходность осенью 2022 года

По данным на ноябрь 2022 года, средняя доходность от сдачи квартир в аренду в российских городах составляет для новостроек 4,7%, а для вторичного жилья — 5,5%. Чтобы окупить новую квартиру благодаря сдаче в аренду, потребуется 21,1 года, а для вторички — 18,3 года. Такие данные получили аналитики портала «Мир квартир», которые сравнили цены и ставки аренды на недвижимость в 70 крупных российских городах. По данным портала, средняя стоимость квартиры в новых домах составляет ₽5,8 млн, на вторичном рынке — ₽5,1 млн, арендная ставка — ₽23,1 тыс./мес.

«Доходность новостроек за год упала на 0,3 п.п., а их окупаемость увеличилась на год — за счет роста стоимости квартир. На вторичке за год ничего не изменилось — доходность и окупаемость остались теми же. Но если сравнить с апрелем этого года, то доходность средней российской квартиры выросла на 0,6 п.п., а окупаемость снизилась на два года. Причина — за полгода цены на вторичке снизились, а аренда немного подросла», — говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Самым доходным городом от сдачи квартир в аренду оказался Магнитогорск, если инвестиционный объект покупать на вторичном рынке. На рынке новостроек наибольшую доходность предлагает Махачкала, эффект достигается за счет невысоких цен на новое жилье в сочетании с высокой арендной ставкой.

Самым невыгодным городом для инвестиций в недвижимость по-прежнему остается Москва — 3,4% с новых объектов, 3,7% по вторичному жилью. Несмотря на то что аренда в столице самая дорогая в стране (₽53,6 тыс./мес.), цены на квартиры непропорционально высоки: на первичное жилье — ₽19,1 млн, на вторичное — ₽17,3 млн. Среди аутсайдеров инвестиционной привлекательности первичной недвижимости также города Брянск, Белгород, Пенза, Казань, Новокузнецк, Саранск и Курган. Доходность новостроек в них ниже 4%.

Совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин считает, что, несмотря на непривлекательные цифры доходности московской недвижимости на текущий момент, ее не следует списывать со счетов. «Жилье — это долгосрочная инвестиция, срок окупаемости квартиры в Москве при сдаче в аренду — от 8 до 15 лет, поэтому за такой период ситуация может нормализоваться. Жилье в Москве всегда можно перепродать или сдать в аренду», — отмечает эксперт. По мнению Щекина, активов для вложений у инвестора сейчас немного: фондовый рынок очень нестабилен, валюты волатильны, а операции с ними ограничены, на фоне других финансовых инструментов квартира — это наиболее понятный инструмент для вложений.

Сейчас подходящие условия для приобретения квартиры, полагает управляющий партнер риелторской и консалтинговой компании «Метриум» Надежда Коркка. «В турбулентные периоды денежные средства целесообразно вкладывать в надежные физические активы, прежде всего в недвижимость. На продолжительном хронологическом отрезке жилье всегда растет в цене», — говорит эксперт.

По ее словам, плюсами для приобретения жилья сейчас выступают акции и спецпредложения от застройщиков, а также относительно невысокая ключевая ставка.

«Вместе с тем инвесторам не стоит надеяться на быструю перепродажу квартиры. Возможны трудности и с поиском арендаторов на фоне наблюдающейся сейчас высокой конкуренции. Цены на долгосрочную аренду недвижимости снижаются, и в ближайшее время динамика не изменится», — обращает внимание Коркка. По ее мнению, число экспонируемых квартир гораздо больше, чем потенциальных съемщиков. «Сложилась ситуация, при которой владельцам-рантье придется соревноваться за арендаторов», — говорит Коркка.

Главный аналитик ПСБ Владимир Лящук соглашается с тезисом, что цены на недвижимость растут на длинном горизонте. «Квартиры с функциональной планировкой около станций метро и МЦД по-прежнему остаются интересным вариантом вложений. Доходность от сдачи в долгосрочной перспективе находится на уровне 5%», — полагает Лящук.

К вложениям в жилье сейчас стоит подходить как к сбережению средств — это тоже своего рода инвестиция, отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По его мнению, рассчитывать на номинальный рост цен, как это было на протяжении двух последних лет, сейчас не стоит. «В новостройках останется индексация цен в связи с изменением строительной готовности объекта. Здесь по-прежнему можно искать интересные инвестиционные идеи с доходностью существенно выше банковских депозитов», — заключает Попов.

Топ-5 городов с высокой доходностью новостроек (данные портала «Мир квартир» на ноябрь 2022 года):

• Махачкала — доходность 11,1% годовых, средняя цена квартиры составляет ₽2,9 млн, арендная ставка — ₽26,8 тыс./мес., окупаемость девять лет;
• Магнитогорск — доходность 10,2%, средняя цена квартиры составляет ₽2,3 млн, арендная ставка — ₽19,6 тыс./мес., окупаемость 9,8 года;
• Мурманск — доходность 6,6%, средняя цена квартиры составляет ₽4,7 млн, арендная ставка — ₽25,9 тыс./мес., окупаемость 15,0 года;
• Грозный — доходность 6,5%, средняя цена квартиры составляет ₽5,3 млн, арендная ставка — ₽28,8 тыс./мес., окупаемость 15,4 года;
• Якутск — 6,4% годовых, средняя цена квартиры составляет ₽6,4 млн, арендная ставка — ₽34,4 тыс./мес., окупаемость 15,5 года.

Топ-5 городов с высокой доходностью вторичного жилья (данные портала «Мир квартир» на ноябрь 2022 года):

• Магнитогорск — доходность 8,5%, средняя цена квартиры составляет ₽2,8 млн, арендная ставка — ₽19,6 тыс./мес., окупаемость 11,7 года;
• Астрахань — доходность 8,3%, средняя цена квартиры составляет ₽3,7 млн, арендная ставка — ₽25,8 тыс./мес., окупаемость 12 лет;
• Грозный — доходность 7,8%, средняя цена квартиры составляет ₽4,4 млн, арендная ставка — ₽28,8 тыс./мес., окупаемость 12,8 года;
• Нижний Тагил — 7,6% годовых, средняя цена квартиры составляет ₽2,3 млн, арендная ставка — ₽14,6 тыс./мес., окупаемость 13,1 года;
• Челябинск — доходность 7,2%, средняя цена квартиры составляет ₽3,5 млн, арендная ставка — ₽20,8 тыс./мес., окупаемость 13,9 года.