Аналог международных REIT: перспективы инвестиций в фонд «Рентал ПРО»

Управляющая компания «А класс капитал» с 27 мая собирает заявки на покупку паев комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Рентал ПРО». Размещение проводится по стандартам IPO на Московской бирже, и такой формат сделки на российском рынке происходит впервые в сегменте паевых фондов. Принять участие в нем могут квалифицированные инвесторы по 5 июня включительно через своих брокеров.

Инвестиционная стратегия фонда «Рентал ПРО»

Всего паев выпущено примерно на ₽25 млрд, но фактическое размещение может быть несколько меньше, так как продающая сторона планирует остаться соинвестором в фонде. Первый объект в имущественном комплексе фонда уже известен — центр обработки данных (ЦОД) уровня надежности Tier III на северо-востоке Москвы. Он введен в эксплуатацию осенью 2023 года. Основной арендатор и оператор — компания 3data HyperScale, которая предоставляет заказчикам услуги по размещению оборудования в дата-центрах.

В дальнейшем УК планирует приобрести еще четыре объекта на этапе строительства в разных регионах. Покупка объектов на стадии строительства позволит фонду, во-первых, приобретать только лучшие объекты, так как в условиях дефицита на рынке индустриальной недвижимости все здания раскупаются на самой ранней стадии строительства, а во-вторых, обеспечить инвесторам дополнительный доход, так как здания на этапе строительства стоят дешевле. У таких объектов, как правило, уже на стадии строительства появляются якорные арендаторы, которые зачастую занимают склад целиком. Основными арендаторами в отрасли выступают Ozon, «ВкусВилл», «Все Инструменты», «СберЛогистика».

Получаемые арендные платежи будут распределяться между пайщиками и выплачиваться ежемесячно. Выплаты начнутся с первого месяца владения паями. По объектам, которые еще не введены в эксплуатацию, но уже приобретены в состав фонда, арендный доход фонд также планирует выплачивать. «Технически это делается через начисление процентов на авансы, что дает инвесторам сумму, эквивалентную арендному доходу, пока объект не введут», — пояснили в управляющей компании «РБК Инвестициям».

Для получения дополнительной доходности стратегия фонда предполагает ротацию объектов недвижимости. То есть управляющая компания планирует в обозримом будущем продать ЦОД и указанные четыре объекта, затем приобрести еще четыре объекта, снова их продать — и далее по циклу. Модель предполагает именно активное управление, чтобы обеспечить доход выше уровня ключевой ставки. Полученная прибыль от этих сделок будет распределена между пайщиками в виде денежных выплат дополнительно к ежемесячным выплатам. После продажи первых объектов УК намерена приобрести аналогичные объекты с сопоставимыми параметрами.

Ожидаемая целевая среднегодовая доходность на десятилетнем горизонте, по расчетам управляющей компании, составит 22% годовых. Прогнозная доходность в первый год — 20%.

Чем может быть интересно участие в таком нестандартном IPO, «РБК Инвестиции» опросили экспертов и выяснили, какой потенциал роста на рынке индустриальной недвижимости и какие риски должны учитывать инвесторы.

В каком состоянии рынок индустриальной недвижимости

Строительство

В целом по России наблюдается почти 100%-ная заполненность имеющихся больших складских помещений, а объем нового предложения не соответствует спросу, отмечает руководитель управления аналитики финансовых рынков и премиального обслуживания сервиса «Газпромбанк Инвестиции» Андрей Ванин. В результате значительными темпами растут арендные ставки. «Вероятно, дефицит площадей и рост арендных ставок будет продолжаться и в 2024 году. По оценкам отраслевых аналитиков, в ближайшие два года рынок прирастет на >2,5 млн кв. м», — приводит цифры Ванин.

Складской рынок живет в состоянии дефицита доступных для въезда площадей, отмечает партнер консалтинговой компании NF Group Дмитрий Хорохордин. По его словам, по итогам первого квартала 2024 года в Московском регионе было доступно <0,1% от общего объема предложения, в Санкт-Петербурге и области — 0,5%, а в регионах России — 0,2%.

«При этом в 2023 году мы видели снижение темпов ввода в эксплуатацию складских площадей, что было связано со снижением деловой активности на складском рынке в 2022 году. В 2023 году был заключен абсолютный рекорд по объему сделок, во многом за счет роста спроса на BTS», — говорит Хорохордин.

В совокупности с активацией в прошлом году строительства спекулятивных объектов аналитики NF Group ожидают рекордный объем ввода в эксплуатацию новых складских площадей в 2024-м — порядка 5,9 млн кв. м, рост показателя по сравнению с 2023 годом может составить до 80%. «Важно отметить, что подавляющее количество данных площадей не будут доступны для аренды, так как изначально строятся для конкретного пользователя либо заполняются до ввода в эксплуатацию. Так что данный объем не способен решить проблему дефицита площадей», — подчеркивает эксперт на рынке недвижимости.

Аренда

Аналитики NF Group прогнозируют, что общий объем спроса по итогам года приблизится к годовым значениям прошлого года и составит 7 млн кв. м.

«Основным драйвером спроса по прежнему останется e-com, который активно наращивает логистическую инфраструктуру, преимущественно в регионах России», — отмечает Дмитрий Хорохордин.

До конца года на фоне сложившегося дефицита он ожидает, что ставка аренды вырастет до ₽10 тыс. кв. м в год без НДС и OPEX. «Кажется, что основная фаза роста ставок завершится в этом году. Если текущие внешние факторы будут сохраняться стабильными, то на горизонте нескольких лет годовой рост ставок аренды составит до 10%», — прогнозирует Хорохордин.

Плюсы и минусы инвестирования в ЗПИФ «Рентал ПРО»

Учитывая исторический рост стоимости индустриальной недвижимости, такой актив может выступать в качестве консервативного, говорит Андрей Ванин. Он обращает внимание на то, что объекты, согласно стратегии фонда, будут диверсифицированы по регионам, отраслям экономики и видам индустриальных зданий: дата-центры, складские и производственные объекты. Также среди плюсов инвестирования в фонд он выделяет то, что ЗПИФ ориентирован на долгосрочные инвестиции и стабильный арендный доход, обеспеченный договорами с крупными российскими арендаторами.

«В текущих условиях, когда на рынке индустриальной недвижимости наблюдается дефицит предложения при высоком спросе, ЗПИФ «Рентал ПРО» может стать инструментом для вложений в активы с высоким потенциалом», — считает Андрей Ванин.

Ключевой драйвер роста — дефицит свободных складских площадей, который может сохраниться в ближайшие годы. Это будет поддерживать высокие арендные ставки и цены на объекты индустриальной недвижимости, соглашается с коллегами аналитик «Альфа-Инвестиций» Игорь Галактионов.

Для оценки рисков, по словам Галактионова, инвестору важно следить за финансовым состоянием и инвестпрограммами компаний e-commerce, которые являются основными источниками нового спроса на складские помещения. Также определенные риски может создать жесткая денежно-кредитная политика ЦБ, говорит Галактионов.

«REIT — прозрачный и надежный инструмент, который дает инвесторам возможность инвестировать в недвижимость через биржевую инфраструктуру. Выгоды для инвестора по сравнению с инвестициями в недвижимость напрямую: низкий порог входа, понятный юридический механизм оформления сделки, низкие транзакционные издержки, более высокая ликвидность — при наличии достаточной торговой активности на вторичном рынке», — заключил Игорь Галактионов.