Говорить о коллапсе рано: как отказ от льготной ипотеки повлияет на акции

Что случилось

1 июля закончился срок действия государственной программы льготной ипотеки на строящееся жилье под 8% годовых. Программа изначально была запущена как антикризисная мера для поддержки населения весной 2020 года («Госпрограмма-2020») на фоне пандемии коронавируса и просуществовала четыре года.

В Центробанке неоднократно заявляли, что массовая льготная ипотека приводит к росту цен и ценовому разрыву между вторичным и первичным жильем. Это в конечном счете снижает доступность жилья. Глава Банка России Эльвира Набиуллина призывала завершить программу льготной ипотеки на новостройки этим летом без дальнейшего возобновления. По мнению главы регулятора, переход от безадресных к адресным программам приведет к более сбалансированному и здоровому развитию рынка ипотеки.

В то же время 10 июля Минфин сообщил о продлении программы семейной ипотеки до 2030 года. Согласно обновленным параметрам программы, ею смогут воспользоваться семьи, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет либо несовершеннолетний ребенок с инвалидностью. Также субсидированная ставка распространяется на отдельные регионы. Первоначальный взнос по программе составляет 20%, ставка — 6% годовых, в том числе для жителей Дальнего Востока.

«РБК Инвестиции» узнали у экспертов, как изменения по льготным ипотечным программам скажутся на рынке недвижимости, а также что будет с акциями крупнейших девелоперов.

Что будет с рынком недвижимости

В первом квартале 2024 года доля льготных программ без учета заключенных дополнительных соглашений к действующим кредитам в количестве всех выданных ипотечных кредитов составила 48%, а в объеме ипотечных кредитов — 70%, приводит цифры старший инвестиционный консультант финансовой группы «Финам» Тимур Нигматуллин, ссылаясь на майскую статистику «Дом.РФ». На семейную ипотеку в первом квартале пришлось более половины всех льготных кредитов — 51%. Это на 3 п.п. выше показателя годом ранее.

Эксперт считает, что отмена льготной ипотеки вытянет с рынка порядка 20–40% реального спроса. Однако при таких цифрах говорить о тотальном коллапсе строительного сектора преждевременно, добавляет Нигматуллин.

Управляющий директор департамента по работе с акциями УК «Система Капитал» Константин Асатуров предполагает, что спрос на первичное жилье заметно сократится и перетечет на рынок аренды жилья. «Что касается предложения, то российские девелоперы, скорее всего, пойдут по китайской модели и начнут ограничивать вывод новых проектов на рынок, а по строящимся объектам будут максимально растягивать сроки ввода в эксплуатацию. Это позволит избежать падения стоимости квадратного метра в новостройках в будущем и даже рассчитывать на их рост на уровне инфляции или чуть выше», — дополняет Асатуров.

Эксперт не исключает, что весь этот процесс на рынке недвижимости может вызвать трудности у ряда мелких застройщиков, однако Асатуров верит в то, что большая часть крупных и средних девелоперов смогла накопить достаточный запас прочности для «темных времен».

«Мы не ждем коррекции цен на рынке новостроек, однако некоторого сокращения объема строительства, скорее всего, не удастся избежать. Продление программы семейной ипотеки и потенциальное возобновление программы IT-ипотеки поможет сгладить этот переход рынка к состоянию ограниченных возможностей потребителей», — считает Асатуров.

В условиях завершения масштабной ипотечной программы с господдержкой, а также высоких рыночных ставок продление программы семейной ипотеки до 2030 года может поддержать спрос на жилье и позволит улучшить условия жизни семей, считает аналитик «Цифра брокер» Полина Щукина. «Это также может помочь приблизить к цели обеспечения каждого человека жильем площадью 33 кв. м к 2030 году», — добавляет она.

Сообщение о продлении программы семейной ипотеки было ожидаемым, однако финальные условия не были ясны до последнего момента, отмечает старший аналитик инвестиционного банка «Синара» Мария Лукина. «Принятые параметры программы располагают к дальнейшему росту рынка недвижимости в связи с потребностями населения в улучшении жилищных условий. Основное изменение заключается в фокус-группе семей и повышении ставки с 5% до 6% для жителей Дальнего Востока», — объясняет эксперт.

Что будет с акциями девелоперов

Константин Асатуров из УК «Система Капитал» считает, что негативные новости об отмене массовой льготной ипотеки уже учтены в текущих котировках застройщиков. «К менее пострадавшим относим девелопера «Самолет». После смены менеджмента мы видим смещение фокуса на повышение маржинальности в ущерб объемам строительства. Кроме того, компания может выиграть больше остальных от продления семейной ипотеки за счет лидерских позиций в Московской области и большого количества проектов комфорт-класса в портфеле активов», — объясняет эксперт.

Асатуров добавляет, что выход сервиса квартирных решений «Самолет Плюс» (входит в группу «Самолет») на pre-IPO может дополнительно поддержать бумаги девелопера.

Сохранение льготных программ продолжит поддерживать маржинальность девелоперов и стимулировать объемы строительства, считает Тимур Нигматуллин. Продление семейной ипотеки может поддержать бумаги застройщиков, которые пострадали вследствие отмены льготных программ и высокой процентной ставки, добавляет Полина Щукина из «Цифра брокер».

В то же время Щукина отмечает, что себестоимость строительства продолжает увеличиваться вместе с удорожанием кредитных линий, что негативно для рентабельности бизнеса застройщиков. «По нашим оценкам, среди публичных застройщиков наиболее уверенно себя будут чувствовать бумаги «Самолета» и «Эталона» за счет широкой региональной диверсификации, которая минимизирует риски зависимости от спроса в ключевом регионе присутствия», — отмечает аналитик «Цифра брокер».

Эксперт подчеркивает, что «Самолет» предлагает самые доступные квартиры среди публичных застройщиков. «Компания оперирует в сегменте массового доступного жилья, который в меньшей степени зависит от регуляторных изменений из-за необходимости россиян в улучшении жилищных условий», — добавляет она.

«Эталон», в свою очередь, трансформирует свой бизнес под новые реалии и переориентируется с элитного сегмента на массовый, продолжая экспансию в регионы, отмечает Полина Щукина. Среди краткосрочных позитивных факторов для бумаг компании эксперт называет редомициляцию с Кипра в Россию, которая может завершиться в конце третьего — начале четвертого квартала 2024 года. Более того, эксперт не исключает, что «Эталон» на длинном горизонте может вернуться к выплате дивидендов, несмотря на убытки по итогам 2023 года.

В целом акции застройщиков будут зависеть от политики Центробанка и движения широкого рынка, считает Константин Асатуров. «При прочих равных мы предполагаем переход регулятора к снижению ставки в конце 2024 года и умеренный рост котировок застройщиков вместе с широким рынком на 10–15% от текущих уровней», — подытожил эксперт.