Ставка на бонды: GloraX размещает новые облигации

Девелопер GloraX объявил о размещении нового выпуска биржевых облигаций на ₽1 млрд. Инвесторы могут рассчитывать на купонный доход 25,5% годовых, а сама компания продолжает активно расширять свое присутствие на рынке.

Что происходит в секторе недвижимости

Аналитики сервиса DataFlat подсчитали, что по итогам февраля выручка девелоперов в Московском регионе выросла на 68% г/г, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 23% г/г.

Аналитик по долговым рынкам «БКС Мир инвестиций» Антон Куликов считает, что это объясняется в том числе большим объемом денег на депозитах и увеличением маржи/компенсации банков по льготной ипотеке на покупку жилья в многоквартирных домах — теперь они получают «ключевая ставка плюс 3 п.п. минус ставка по льготной программе», вместо «ключевая ставка минус 2 п.п. минус ставка по льготной программе». Формула расчета действует до 6 августа 2025 года.

Рынок девелопмента продолжает адаптироваться к изменившимся экономическим реалиям. Высокая инфляция, ужесточение условий кредитования и неопределенность в отношении господдержки заставляют застройщиков искать новые источники финансирования. В этой ситуации облигации становятся одним из ключевых инструментов привлечения капитала, говорят эксперты долгового рынка.

«‎Доходность облигаций девелоперских компаний сейчас находится на уровне 26–30%, что значительно выше по сравнению с бумагами эмитентов с аналогичным кредитным рейтингом из других отраслей», — отмечает руководитель направления аналитики по долговым рынкам Альфа-Банка Мария Радченко. По ее словам, в последние годы спрос на новое жилье поддерживался программами льготной ипотеки. «Однако перспективы дальнейшего субсидирования ставок остаются неопределенными, что добавляет рынку нестабильности», — считает она.

Антон Куликов говорит о позитивном взгляде на девелоперов благодаря системе эскроу-счетов: «‎Система эскроу-счетов снизила риск отрасли и риск появления обманутых дольщиков — финансирование гарантированно, поэтому все дома будут достроены. Построенный и введенный в эксплуатацию дом легко продать без существенных дисконтов по семейной ипотеке».

Обзор выпуска

GloraX разместит пятый выпуск биржевых облигаций серии 001Р-04.

Эмиссия проходит в рамках бессрочной программы биржевых облигаций GloraX, общий объем которой составляет ₽20 млрд.

Президент GloraX Дмитрий Кашинский отметил, что привлечение средств через облигации — часть стратегии компании по ускоренному развитию. «Сейчас рынок предлагает отличные возможности для роста, которыми мы планируем воспользоваться. Мы продолжаем поддерживать рентабельность бизнеса на уровне выше среднего по отрасли, что позволяет нам привлекать дополнительные средства с помощью облигаций, несмотря на текущий высокий уровень ставок. При этом мы всегда ответственно подходим к выплате всех обязательств, совершая их в срок и в полном объеме», — подчеркнул Кашинский.

В компании сообщили, что предыдущий, февральский, выпуск двухлетних облигаций понравился инвесторам: благодаря высокому спросу объем выпуска был увеличен с ₽1 до 1,4 млрд. Сейчас бумаги торгуются на 530 б.п. выше номинала, а доходность к погашению составляет 27,2%.

Мнение аналитиков

Аналитик инвесткомпании «Цифра брокер» Егор Зиновьев считает, что в текущих экономических условиях облигации застройщиков могут выглядеть перспективно для инвесторов со средним и высоким уровнем риска в первую очередь из-за доходности. «‎Согласно историческим данным, инвестиции в недвижимость демонстрируют устойчивость к макроэкономическим шокам», — добавляет он. Для GloraX это уже пятое размещение биржевых облигаций. В марте 2025 года компания успешно погасила выпуск 001P-01 на ₽1 млрд.

Антон Куликов считает трехлетний выпуск редкостью в текущих условиях, при этом индикативная доходность привлекательная — 28,7% (купон 25,5%), что выше, чем по более короткому выпуску. «‎Это нетипично для рынка, где более длинные выпуски обычно имеют меньшую доходность по аналогии с ОФЗ, так как в будущем ожидается снижение ключевой ставки», — объясняет аналитик.

«‎По сравнению с другими девелоперами новые облигации выглядят привлекательно: они дают премию 3–4 п.п. при справедливой премии около 1–-2 п.п., учитывая сильный прибыльный рост выручки и прибыли компании», — подвел итоги Куликов.

Старший аналитик Газпромбанка Марат Ибрагимов считает неудивительным, что GloraX выходит с новым выпуском облигаций. «‎Компания растет, появляется в новых регионах и нуждается в финансировании. В условиях, когда другие застройщики сворачивают программы развития на фоне снизившегося спроса, GloraX пользуется слабостью рынка для усиления своего присутствия», — отмечает Ибрагимов.

Егор Зиновьев также считает, что у компании хорошая инвестиционная привлекательность: «У GloraX неплохая доходность при размещении, хорошие темпы операционных и финансовых показателей бизнеса, а также умеренная долговая нагрузка. Также компания имеет сильную ликвидную позицию, высокое покрытие процентных платежей и высокое покрытие проектного долга средствами на эскроу-счетах».

Из рисков Зиновьев выделил возможность снижения цен на жилье на первичном рынке на 15–20% в ближайшие два года. «‎Это может негативно сказаться на финансовых результатах компании. При этом в текущих условиях высокой ключевой ставки объемы продаж могут показать замедление темпов роста», — считает он.

Заместитель руководителя департамента финансовых рынков и долгового капитала БКС КИБ Наталья Виноградова в программе «Облигации.Главное» на телеканале РБК сказала о том, что в текущей ситуации она отдает предпочтение региональным девелоперам из-за неудовлетворенного спроса на жилье в регионах. Компания GloraX придерживается региональной стратегии развития и в рейтинге ЕРЗ занимает вторую строчку по темпам региональной экспансии.

Виноградова также сделала акцент на том, что инвесторам нужно отслеживать свежие кредитные рейтинги застройщиков, так как они могут сильно отличаться от прошлогодних. В октябре прошлого года GloraX подтвердил рейтинг АКРА на уровне BBB- (RU) с позитивным прогнозом, который сохраняется на протяжении нескольких отчетных периодов.

В марте компания провела день инвестора, на котором представила предварительные данные управленческого учета за 2024 год: выручка превысила ₽30 млрд, рентабельность по EBITDA — 30%, долг таргетируют на уровне ниже 3x ND/EBITDA. Также были озвучены условия выхода компании на IPO.