Стоит ли покупать жилье, когда нефть и рубль падают. Что важно знать

Фондовый рынок штормит из-за резкого обвала цен на нефть, вызванного коронавирусом и развалом нефтяной сделки ОПЕК+. На неделе с 9 по 13 марта котировки падали до самых низких значений со времен 2016 года. К завершению недели баррель марки Brent стоил около $35.

Рухнувшие цены на нефть потянули вниз курс рубля: евро закрепился выше ₽80, а доллар — выше ₽72. В таких условиях многие обращают внимание на жилую недвижимость — возможно, не самый доходный, но один из самых надежных активов. В этом тексте мы расскажем о том, как именно падение цен на нефть повлияет на стоимость жилья.

В краткосрочной перспективе цены вырастут, в долгосрочной — упадут

В России цены на нефть опосредованно влияют на рынок недвижимости. Как объяснял в 2014 году профессор кафедры экономики и управления городским строительством РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник, именно они определяют платежеспособный спрос и стоимость жилья посредством нескольких факторов.

Во-первых, это макрофинансовые условия — изменения курсов валют. Во-вторых, макроэкономические условия — темпы роста ВВП, промышленного производства, уровень занятости, инфляции и дефляции. В-третьих, объемы строительства и жилищного кредитования.

Падение цен на нефть по-разному может повлиять на недвижимость в краткосрочной и долгосрочной перспективе. В начале кризиса многие стараются вложить капитал в жилье — это относительно простой и надежный способ защитить дешевеющие активы. Это активизирует покупательский спрос, что двигает цены вверх.

Однако затем экономические показатели в стране ухудшаются, покупательная способность населения падает — а вслед за ней падают спрос на недвижимость и цены на нее. Обычно они сперва снижаются на вторичном рынке. Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, однако динамика может стать заметной лишь спустя шесть месяцев.

По прогнозу руководителя отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елены Мищенко, цены начнут падать уже в апреле.

Жилье в новостройках может подорожать

На первичном рынке предпосылок для снижения цен меньше: издержки девелоперов и так выросли из-за недавнего перехода на эскроу-счета. Более того, рост курса валют приведет к удорожанию импортных стройматериалов и техники, а также транспортных расходов. По разным оценкам, в структуре ценообразования квадратного метра доля стройматериалов составляет около 40%

В кризис темпы и объема строительства неизбежно снижаются. Прежде всего он ударит по застройщикам, которые заключали контракты, рассчитанные на прежние курсы валют. При высоком и нестабильном курсе расходы и риски ощутимо вырастут. В таких условиях некоторые девелоперы могут отказаться от реализации некоторых проектов, что снизит предложение на рынке.

Цены на жилье напрямую зависят от действий ЦБ

Если на фоне падающего курса рубля Банк России примет решение поднять ключевую ставку, то ипотечные кредиты подорожают тоже. В этом случае некоторые потенциальные покупатели откажутся от займов, а для части населения они вовсе станут недоступными. Кроме того, банки могут сохранить ставки, однако ужесточить требования к заемщикам.

Все это, в свою очередь, уменьшит число покупателей жилья, снизит спрос на рынке и уменьшит количество сделок с недвижимостью, что приведет к снижению цен. Больше всего в цене обычно теряет малоликвидное жилье вроде хрущевок.

Насколько серьезно нынешняя ситуация повлияет на рынок недвижимости, станет ясно после реакции ЦБ. Плановое заседание Банка России по вопросу изменения ключевой ставки должно состояться 20 марта.

Как кризисы влияли на стоимость жилья в Москве

Кризис 1998-–2000 годов: после обвала рынка ГКО и цен на нефть (c $22 за баррель WTI в октябре 1997-го до $11 в декабре 1998-го), а также колебаний на азиатских рынках цены на жилье в Москве в долларовом эквиваленте рухнули на 30–35% — до $700 за 1 кв. м. В первую очередь пострадал рынок вторичного жилья, так как большинство москвичей получало зарплаты в долларовом эквиваленте.

Кризис 2008–2010 годов: ипотечный кризис в США, кризис ликвидности в развивающихся странах и падение цен на нефть (со $145 до $91 за баррель) привели к снижению цен на 30–35% в долларах и 10–15% в рублях. Некоторые крупные девелоперы с большой долговой нагрузкой обанкротились.

Кризис 2014 года: на фоне падения цен на нефть с уровня $105–115 до $60, обвала курса рубля и введения антироссийских санкций цены на московское жилье снизились на 55% в долларах и 15–20% в рублях в конце 2014-го — начале 2015-го.

Подготовлено с использованием материалов «РБК Недвижимость»

Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»