Второе российское IPO в 2020-м: что важно знать о размещении «Самолета»

Группа «Самолет» — один из крупнейших российских застройщиков жилья, работающий на рынке с 2012 года. «Самолет» строит около 1,39 млн кв. м недвижимости и входит в топ-10 крупнейших застройщиков жилья в России. Партнером ГК «Самолет» в нескольких проектах выступает Максим Воробьев, брат губернатора Подмосковья Андрея Воробьева.

«Самолет» разместит на Московской бирже 5,1% акций в диапазоне ₽950–1100 за бумагу. Это соответствует предполагаемой оценке акционерного капитала компании до предложения в диапазоне ₽57–66 млрд. Размещение «Самолета» — первое IPO частной компании в России с 2017 года.

В рамках IPO инвесторам будет предложено до 3 078 968 обыкновенных акций компании. Объем предложения соответствует от ₽2,9 млрд до ₽3,4 млрд при условии размещения всех акций. Сбор заявок на участие в IPO завершается 28 октября. Торги бумагами «Самолета» стартуют 29 октября под тикером SMLT.

Глобальным координатором размещения выступает «ВТБ Капитал», который станет совместным букраннером IPO вместе с BCS Global Markets. «Открытие Брокер» выступает соорганизатором по предложению в России, а CFC Management — финансовым консультантом «Самолета» в рамках IPO.

Компания планирует направить привлеченные средства на приобретение новых участков и финансирование начала строительства уже входящих в портфель проектов.

Менеджмент «Самолета» впервые сообщил о планах выхода на IPO в 2016 году. Компания была близка к первичному размещению в 2018-м, но тогда оно не состоялось.

Рост бизнеса. В 2019 году выручка «Самолета» в годовом выражении увеличилась на 33%, а EBITDA — на 72%. За девять месяцев 2020 года объем реализации недвижимости увеличился на 21%, до ₽41 млрд. Продажи в Москве поднялись на 125%, до ₽13,7 млрд, а чистая прибыль выросла на 40%, до ₽688 млн. К 2024 году компания намерена увеличить количество активных проектов до 23 и ввести в эксплуатацию около 1,8 млн кв. м жилой недвижимости.

География деятельности. «Самолет» работает в Московском регионе — самом большом рынке недвижимости России. По итогам 2019 года 6% всех реализованных площадей в нем пришлись на группу «Самолет» — девелопер стал вторым по объемам продаж в регионе и пятым в целом по России.

Крупнейший земельный банк среди российских застройщиков. Он составляет примерно 15 млн кв. м и оценивается приблизительно в 176,9 млрд. Около 30% участков находятся в стадии застройки. Все активы компании оценены в ₽200,1 млрд.

Спрос на недвижимость. Он достаточно высок благодаря госпрограмме льготной ипотеки, низким ипотечным ставкам в целом и расширению программы материнского капитала и других социальных выплат.

Дивидендная политика. «Самолет» будет выплачивать акционерам 33–50% чистой прибыли по МСФО. Также девелопер установил минимальный уровень дивидендных выплат акционерам на уровне ₽5 млрд ежегодно — эти деньги будут направлены при любой долговой нагрузке.

«Самолет» — классическая история роста на фоне рекордно низких ставок по ипотеке и большого объема новых заказов. Компания работает на наиболее интересных и маржинальных рынках Москвы и Московской области, ее отличают двузначные темпы роста EBITDA за пять лет и адекватный менеджмент», — сказал «РБК Инвестициям» инвестиционный стратег управляющей компании «Арикапитал» Сергей Суверов.

По его мнению, интерес розничных инвесторов к бумаге вполне логичен. Узнаваемость бренда среди потребителей высока, рынок понятен, а конкуренты — очевидны.

Аналитик ГК «Финам» Наталия Пырьева выделила следующие факторы риска:

• зависимость спроса на недвижимость от численности населения, деловой активности в регионе и трендов трудовой миграции;
• возможность изменений в законодательстве;
• динамика экономического развития в регионах присутствия и зависимость от макроэкономических показателей и своевременного доступа к финансированию.

Начальник управления торговых операций на российском фондовом рынке инвесткомпании «Фридом Финанс» Георгий Ващенко отметил другие факторы:

• низкий free-float — доля акций, находящихся в свободном обращении, что несет риски низкой ликвидности бумаг;
• отсутствие маркет-мейкера и периода ценовой стабилизации.

«Клиентам предлагают бумагу, которая в ближайшие два года заведомо не войдет в первый-второй эшелон, и при этом не гарантируют минимально комфортных условий после размещения», — добавил он.

В середине октября гендиректор группы «Самолет» Антон Елистратов говорил, что среднесрочной задачей «Самолета» в статусе публичной компании будет доведение доли акций в свободном обращении до 30–40%.

Еще один риск — программа реновации, которую осуществляет московская мэрия. На него указала сама компания в меморандуме к IPO. Программа предполагает строительство до 2032 года около 40 млн кв. м жилья. Московские власти планируют вводить по 1,3 млн кв. м в год, что составляет 16% общего объема предложения на первичном рынке города по итогам 2019 года, сказано в меморандуме.

По мнению «Самолета», реновация может негативно отразиться на продажах работающих в столице застройщиков, так как в будущем они столкнутся со снижением спроса.

Первое российское IPO за последние годы — первичное размещение судоходной компании «Совкомфлот» — сопровождалось обвалом котировок в первый день торгов. Стоимость бумаг рухнула на 12,8% в первый час торгов, несмотря на размещение по нижней границе ценового диапазона. Котировки не восстановились до уровня цены размещения (₽105) до сих пор.

Это вызывает опасения, что похожая ситуация может произойти и с бумагами «Самолета» в первый день торгов

Георгий Ващенко считает, что повторение ситуации с падением котировок после старта торгов возможно. По его мнению, главный фактор, способствующий этому, — максимальная аллокация частным инвесторам без локап-периода, как это было в случае с размещением «Совкомфлота». «Многие не ожидали высокой аллокации и ошибочно подавали на больший объем, чем реально хотели получить. А получив, начали активно продавать излишки на вторичном рынке, где отсутствовал неудовлетворенный спрос», — резюмировал Ващенко.

Главный аналитик «Открытие Брокер» по российскому рынку Алексей Павлов отметил, что на динамику любых котировок сразу после IPO могут повлиять труднопредсказуемые краткосрочные рыночные тренды — поэтому повторение ситуации с «Совкомфлотом» возможно. Однако он подчеркнул, что оценивать успешность IPO правильно на более длинном горизонте.

Алексей Павлов оценил справедливую стоимость одной акции самолета в ₽1300. При этом он отметил, что если амбициозные планы компании по утроению EBITDA за 2021–2022 годы будут реализованы, то данная оценка окажется крайне консервативной.

«По нашим расчетам, капитализация «Самолета» составляет ₽59,4 млрд, или ₽990 за одну акцию, а стоимость бизнеса (EV) — ₽73,4 млрд. Объявленная цена размещения в диапазоне ₽950–1100 за одну акцию предполагает оценку капитализации в диапазоне ₽57–66 млрд. На наш взгляд, акции «Самолета» оценены справедливо, а потенциал к средней цене IPO составляет 3,6% без учета дивидендов», — считает Наталия Пырьева из «Финама».