Вложиться в недвижимость, не покупая квартиру: помогут акции девелоперов

Недвижимость бурно растет, опережая по доходности инфляцию и банковские депозиты. Однако далеко не у всех есть возможность инвестировать непосредственно в жилые объекты, поскольку это дорого. Кроме того, такие вложения не лишены недостатков. Покупка квартиры налагает на собственника обязанность содержать объект, в том числе платить за коммунальные услуги, в то время как владение ценными бумагами, как правило, значительных расходов не требует.

Такие инструменты, как акции и паи фондов недвижимости — ЗПИФН (закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости), или REIT (Real estate Investment Trust) — особой популярностью на рынке не пользуются. Биржевых инструментов крайне мало, и они неликвидны, а внебиржевые инструменты доступны только для квалифицированных инвесторов. При этом минимальный объем вложений составляет не менее ₽1,4 млн. То есть можно считать, что вложения в фонды для квалифицированных инвесторов почти сопоставимы по объему с расходами на покупку самой недвижимости, но при этом обладают рядом недостатков. Так, самым важным аспектом, определяющим успешность ЗПИФН, является качественное управление.

По нашим расчетам, 2020 год оказался на редкость удачным для тех, кто вкладывал средства в бумаги застройщиков.

Инвесторы пытались заработать на тренде рынка недвижимости, и в погоне за прибылью сильно разогнали котировки таких компаний как ГК ПИК и «Инград». Кроме того, российский фондовый рынок пополнился акциями сразу трех новых девелоперов — состоялись IPO компании «Самолет», «Инград» и «Эталон».

Инвестиции в акции компаний, продукцию которых можно купить, иногда сравнивают с альтернативными вложениями на товарном рынке. Однако, инвестиции в акции застройщиков лучше рассматривать отдельно от вложений непосредственно в недвижимость, поскольку объекты инвестиций в данном случае существенно отличаются. Ценность жилого помещения определяется его потребительскими качествами, местоположением и состоянием рынка в целом. Сильнее всего на цену влияют второстепенные факторы — рядом могут построить метро, и это увеличит спрос, но могут, наоборот, сработать факторы, ухудшающие притяжение района. В то же время сделанный в квартире ремонт существенным образом на цену объекта не влияет. А главное — площадь квартиры со временем не меняется: через много лет она точно такая же, как и в момент сдачи в эксплуатацию.

С акциями компаний ситуация иная. Важный показатель для инвестора — портфель проектов девелопера. Если сегодня компания строит определенное количество квадратных метров в год, то при наличии большого портфеля проектов и устойчивом финансовом положении объем ввода в эксплуатацию будет расти. В итоге на одну акцию с каждым годом будет приходиться все больше проданных квадратных метров. А значит, при прочих равных условиях, будут расти и выручка, и прибыль, и дивиденды на акцию. Другими словами, основные финансовые показатели будут мультиплицироваться. Именно по этой причине инвесторы в акции успешных девелоперов за последние десять лет заработали больше, чем те, кто приобрел недвижимость.

Бум на ипотечном рынке продолжается. В феврале были выдано рекордные 147 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму около ₽410 млрд. Средневезвешенная ставка составила 7,26%. Несмотря на дополнительную стимуляцию спроса, регулятор уже видит риски надувания пузыря ипотеки, однако охладить рынок путем повышения ставки вряд ли удастся. Тем не менее, 11 июня Банк России поднял ключевую ставку до 5,5% и вскоре это отразится и на стоимости кредитов. В телеконференции компании «Самолет» с акционерами выразили мнение, что неудовлетворенный спрос сейчас примерно соответствует объему продаж на 10 лет.

В данный момент, льготная ипотека — самый сильный драйвер рынка недвижимости и останется ей как минимум еще на год. На кредитные сделки приходится свыше 75% продаж, поскольку зачастую — это единственный реальный способ решения жилищных проблем. Государство заинтересовано как в развитом рынке ипотечного кредитования, так и в сильных застройщиках. Более того, любое планируемое повышение цен, как правило, вызывает только новый скачок спроса, а не его замедление, что лишний раз показали торги прошлой недели.

На Петербургском международном экономическом форуме президент Владимир Путин объявил о продлении льготной ипотеки еще на один год с повышением ставки до 7%. Акции застройщиков мгновенно отреагировали на данное заявление — бумаги группы ЛСР выросли более, чем на 2% к концу дня по данным торгов Московской биржи. Акции ПИК завершили торговые день ростом на 1,5%. Акции ГК «Самолет» показали снижение на 1%, но к концу торгового дня завершили все равно ростом, котировки «Эталона» прибавили 1,15% к концу торговой сессии. Таким образом, инвесторы положительно оценили продление льготной ипотеки.

Брать кредит по ставке, близко к уровню инфляции, комфортно психологически. Однако, делать надежные прогнозы, как будет работать программа с июля, пока рано. Не меньшую, чем рост ставки, угрозу ипотеке представляет рост цен на жилье. До тех пор, пока программа льготной ипотеки будет наращивать цены на недвижимость, бумаги застройщиков будут чувствовать себя, как минимум, комфортно. Однако, сложно сказать, как долго продлится «бум спроса».

Не все девелоперы смогли воспользоваться возросшим спросом, справиться с трудностями пандемического года и перейти на использование счетов эскроу, внедрив практики дистанционных продаж. Лучше всего в прошлом году дела шли у лидера рынка — ГК ПИК. Компания сдала в эксплуатацию почти на 20% жилья больше, чем в 2019-м, несмотря на частичную остановку строек во втором квартале. Объем продаж в натуральном выражении вырос на 20%, а в денежном — более чем на треть.

При инвестициях в бумаги девелоперов следует принимать во внимание не только динамику акций в прошлом, но и актуальные рыночные тренды. ЛСР, «Эталон» и другие сопоставимые компании отстают от ПИК по динамике основных операционных и финансовых показателей, но пытаются догонять. Больше шансов у того, кто чутко откликается на потребности рынка, предлагая востребованные услуги и сокращая затраты на производство. При этом снижение стоимости заимствований для застройщиков и их клиентов далеко не главный фактор успеха. В портфеле компании ПИК сейчас — более 50 проектов, часть из которых в Европе и других развитых регионах. Основатель компании, Кирилл Писарев, считает наличие зарубежных активов весомым преимуществом. ПИК занимается не только строительством, но и предоставляет широкий спектр услуг на рынке недвижимости. При этом выручка от сервисов, не связанных исключительно с реализацией построенной недвижимости, в 2020-м возросла в два раза по сравнению с показателем прошлого года и составила ₽85 млрд, или 22% от всего оборота компании. 

Новым компаниям будет трудно выйти на рынок, поскольку он постепенно все больше консолидируется вокруг нескольких промышленных холдингов. Очевидно, что ПИК останется крупнейшим игроком и тройка лидеров за пару лет не изменится, но ведущие компании продолжат укреплять свои позиции. В среднесрочной перспективе предпочтительнее выглядят акции ПИК. Но конкуренты, если хотят расти, будут развиваться по модели лидера отрасли, выходить на рынки ремонта, аренды, брокерских услуг и других сервисов. В регионах им зачастую это сделать будет легче, чем в Москве.

В первом квартале рост продаж ЛСР составил 14%, «Эталон» увеличил денежные поступления на 2% по сравнению с прошлым годом, ПИК нарастил объем реализации недвижимости на 32%, до ₽86 млрд, увеличив отрыв от конкурентов. В скором будущем, вероятнее всего, рынок снизит двузначные темпы роста до более скромных. Однако, даже в таком случае доходность инвестиций в акции застройщиков будет больше, чем от вложений непосредственно в недвижимость. Это особенность фондового рынка: в период подъема экономики капитализация растет значительно быстрее финансовых показателей, товарного рынка и цен на недвижимость. Лишь в периоды рецессии и неустойчивого роста лучше вкладывать средства в облигации.