«Подобие пузыря». Эксперт предсказал обвал цен на жилье

Массовый отъезд россиян из страны после начала частичной мобилизации стал сильным, но не последним ударом по рынку недвижимости. На рынке жилья накопилось немало факторов в пользу того, чтобы цены быстро покатились вниз. Один из наименее обсуждаемых факторов — средний срок ипотеки, поскольку он постоянно растет, и с каждым месяцем обновляет исторический рекорд.

Например, в августе он впервые перевалил за 23 года, а по итогам сентября прибавил еще почти 4 месяца и сейчас составляет около 23,5 лет. Всего год назад это было 20 лет, а незадолго до пандемии он стабильно держался вблизи отметки 18 лет. Это говорит о двух вещах.

Во-первых, рост ипотечного портфеля банков происходит на фоне ухудшения платежеспособного спроса: кредиторы попросту вынуждены растягивать кредит во времени, чтобы новые клиенты могли платить. Во-вторых, предел этого растягивания практически исчерпан. Сегодня ипотеку берут люди в среднем 35-37 лет. Когда они выплатят свою ипотеку, им будет по 60 лет. Как минимум один человек в семейной паре уже достигнет пенсионного возраста.

Сложно представить, чтобы банки начали кредитовать людей, готовых гасить ипотеку через 25 и более лет, уже находясь на пенсии. Чтобы рынок продолжал расти, нужно снижать либо цены, либо ставки. За время пандемии и некоторое время после нее государство щедро субсидировало ставку, поддерживая застройщиков, накачивая спрос, а с ними и цены на жилье: через льготную ипотеку, семейную, сельскую, дальневосточную, военную, а потом еще и для специалистов IT-сектора.

Это вызвало на рынке недвижимости некое подобие пузыря, который никак не хотел сдуваться. Недавно ЦБ выпустил специальное исследование, в котором показал, какую долю в цене новостроек занимает льготная ставка: как минимум 20%, но может доходить до 45%. И в данном случае речь не про эффект последних трех лет, а всего лишь про три летних месяца. Застройщики в паре с банками, лишившись стабильного потока покупателей весной, начали выдавать ипотеку под 0,1% годовых, закладывая разницу в цену продажи.

Причем это не какая-то отдельная история, а именно срез по всему рынку новостроек. Доля околонулевых ипотечных программ в суммарной выдаче в начале года составляла чуть более 30%, а к лету поднялась почти до 70%. То есть, две трети рынка жилья искусственно поднято в цене как минимум на 20%.
Застройщики и здесь дошли до предела: был выбран весь доступный спрос, включая людей, готовых брать под 0% с максимальной наценкой. Средняя ставка по новостройкам откатилась до исторически рекордных 3,7% годовых. Ниже двигать ставку просто некуда, она и так вдвое ниже ключевой и меньше, чем в развитых странах.

Как сильно упадут цены на рынке недвижимости

Зная, какой должна быть рыночная ставка, можно понять, сколько реально должны стоить квартиры, купленные по сегодняшним ценам за счет ипотечной накачки, ведь покупатели в среднем не стали богаче, и предельный платеж для них остался прежним. Минфин уже объявил, что с января будет прекращена льготная ипотека для покупки новостроек. Соответственно, минимальная ставка на рынке вернется к 6% (для семей с маленькими детьми), а для тех, кто не имеет льгот, — вырастет до обычной рыночной.

Сегодня на рынке вторичного жилья, где нет никаких льгот, банки кредитуют под 9% годовых. Эту цифру вполне можно взять за максимальный ориентир, поскольку вторичный рынок сейчас явно будет забирать спрос у первичного, и цены будут влиять друг на друга.

Расчеты показывают: чтобы сохранить платеж по ипотеке на прежнем уровне при новой ставке (была 3,7%, а стала 6–9% годовых), цена квартиры должна будет упасть как минимум на 20% (для семейной ипотеки), а максимум — на 38% (если нет льгот). Таким образом, мы видим, как надвигается обрушение цен на рынке жилья — в среднем, почти на треть, что совпадает с оценками ЦБ, когда он пишет про искусственно созданные ценники на жилье.

Что делать инвестору в недвижимость перед обвалом рынка

Тем, кто покупал квартиру на пике для себя, для жизни, нужно морально приготовиться к тому, что их жилье может сильно упасть в цене. Настолько сильно, что оставшийся долг по ипотеке окажется больше, чем рыночная стоимость этой квартиры.

Тем, кто брал на надежде на рост, еще не поздно продать свой объект и перейти в другие активы. Рынок жилья ждет жесткая посадка, и это может занять не один год. Пока снижение лишь началось. Например, в Москве за полгода метр потерял в цене порядка 5%. Переложившись хотя бы во вклады или ОФЗ, инвестор не потеряет те самые 20-40%, а наоборот, получит прибыль в пределах 10% годовых. Если собрать портфель из разных активов, включая акции и валютные инструменты, то можно даже переиграть инфляцию.

Обычно цикл снижения на рынке жилья занимает 2-3 года. Сейчас особая ситуация: экономика страны меняется с быстрой скоростью. В такие времена недвижимость не ценный актив, а, скорее, обуза. Лучше иметь что-то более ликвидное под рукой, что можно продать и забрать в любой момент.