Ставки по ипотеке станут двузначными. Пострадают ли акции застройщиков?

Гендиректор оператора программ господдержки в сфере жилья и ипотеки «Дом.РФ» Виталий Мутко ожидает двузначных ставок по ипотеке в России в 2022 году. Повышение ключевой ставки ЦБ приведет к подъему ставок по ипотеке на новостройки до 10–10,2% и замедлит темпы выдачи ипотеки, заявил он в интервью РБК. Возвращение ставок по ипотеке к двузначным показателям в 2022 году также допускают в «Сбере» и ВТБ.

По данным «Дом.РФ», в январе ипотечные ставки на новостройки и на вторичном рынке были на уровне 7,9% и 8,13% соответственно. С марта, когда ЦБ начал цикл ужесточения денежно-кредитной политики, ставки начали расти. На 19 декабря среди топ-15 ипотечных банков средневзвешенная ставка на новостройки составляла 9,48%, на вторичном рынке — 9,58%.

Как рост ставок по ипотеке повлияет на строительные компании и их акции

Сценарий роста ипотечных ставок уже заложен в котировках акций публичных российских застройщиков, поскольку на этапе сворачивания программы льготной ипотеки было понятно, что далее будет постепенное повышение ставок, рассказала аналитик инвестиционной группы «Финам» Наталия Пырьева. Таким образом, нет оснований полагать, что новость о дорогой ипотеке вызовет массовую распродажу в акциях российских застройщиков, считает она. Тем не менее, по мнению аналитика, драйверы роста для строительной отрасли сейчас исчерпаны — котировки девелоперов корректируются после бурного роста с середины прошлого года.

По мнению аналитика УК «Открытие» Ирины Прохоровой, рост ипотечных ставок станет «охлаждающим фактором» для спроса на жилье в России. Число ипотечных сделок в Москве по последним данным за октябрь уже снизилось в пределах 12% по сравнению с прошлым годом. В то же время застройщики, как правило, в таких условиях предпочитают субсидировать ипотечные ставки самостоятельно, запуская собственные льготные программы. Это происходит в ущерб их маржинальности, но поддерживает спрос и не позволяет ценам на жилье снижаться слишком сильно.

Кроме того, ограниченные объемы ввода нового жилья в крупных городах России в ближайшее время будут дополнительно защищать цены от резкого снижения, считает аналитик УК «Открытие». В то же время за последний год затраты на строительные материалы сильно выросли, что может привести к пересмотру ожиданий по финансовым результатам строительных компаний, предупредила эксперт.

Cкорее всего, пик цен на недвижимость в России уже пройден, поэтому в 2022 году может начаться цикл их снижения, прогнозирует портфельный управляющий «Альфа-Капитала» Эдуард Харин. Потенциально это может отпугнуть инвесторов — соответственно, девелоперы будут под давлением.

В «Финаме» считают, что ключевые игроки (ПИК, ЛСР, «Самолет» и «Эталон») могут выиграть от консолидации отрасли за счет сокращения числа застройщиков. Это может произойти из-за неспособности мелких игроков адаптироваться к новым требованиям законодательства, в том числе к проектному финансированию и использованию эскроу-счетов, полагает Наталия Пырьева из «Финама».

Помимо этого, российские девелоперы активно развиваются в IT-сфере, запуская в рынок собственные разработки, а также предлагают достойные дивиденды, отмечает Пырьева. В среднесрочной перспективе одним из факторов роста сектора также станет расширение присутствия крупных застройщиков на рынке загородной недвижимости, спрос на котором из-за пандемии растет.

На какие бумаги обратить внимание

По мнению аналитиков BCS Global Markets, в следующем году можно ожидать замедления динамики продаж у строительных компаний. Цены на недвижимость вряд ли сильно вырастут в 2022 году после скачка в 2021 году в среднем на 30%. В 2022 году в фокусе инвесторов будут дивиденды. Среди всех бумаг в секторе аналитики BCS Global Markets отдали предпочтение акциям ПИК и «Самолет». В частности, целевая цена по бумагам «Самолета» составляет ₽6600 в перспективе года, что подразумевает потенциал роста более чем на 30%.

В «Финаме» среди публичных застройщиков рекомендуют обратить внимание на акции ЛСР и ПИК. Это лидеры рынка России по объему текущего строительства, на их проекты будет сохраняться высокий спрос. Кроме того, ЛСР и ПИК выплачивают щедрые дивиденды. Актуальные целевые цены «Финама» по акциям ПИК составляют ₽1103,2 (потенциал роста около 8% в перспективе года), а по бумагам ЛСР — ₽1050,5 (+81,81%).

С учетом имеющихся земельных банков, портфелей проектов и стратегий развития ПИК и «Самолет» — самые интересные кандидаты на долгосрочное включение в инвестиционный портфель, считает Ирина Прохорова из УК «Открытие». Однако сейчас управляющая компания в свои портфели бумаги застройщиков не включает, уточнила эксперт.

Консенсус-прогноз аналитиков, опрошенных Refinitiv, по акциям ПИК составляет ₽1381 (потенциал роста примерно на 35%), по бумагам «Самолета» — ₽5827, примерно на 19% выше текущих значений.