Региональная экспансия повысила продажи жилья: аналитики об отчете GloraX

Сооснователь аналитической компании NZT Rusfond Игорь Шимко отмечает: «‎GloraX делает акцент на быстрый оборот капитала, избегая слишком крупных проектов. И может сейчас реагировать на изменения рынка. Правила игры в секторе меняются по два-три раза за время жизни большого проекта, который может занимать и пять, и десять лет для больших проектов КРТ (комплексное развитие территорий. — «РБК Инвестиции»)».

Промежуточные итоги региональной экспансии

По словам инвестбанкира Евгения Когана, GloraX, судя по отчету компании за первое полугодие 2024 года, показывает более чем достойные результаты. Выручка GloraX увеличилась в 3,7 раза и достигла ₽12,9 млрд по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Шимко подчеркивает курс компании на регионы: «‎Сейчас запущен процесс трансформации рынка недвижимости. И в текущих реалиях легче будет тем игрокам, которые имеют пространство для маневра в виде региональных проектов». С начала года компания расширила свое присутствие до десяти городов, среди которых Ярославль, Мурманск, Омск, Владимир и Тула.

На 30 июня 2024 года общая площадь проектов компании выросла в 2,5 раза, составив 7,2 млн кв. м, а чистая продаваемая площадь увеличилась в 2,6 раза и достигла 5,0 млн кв. м. По оценке компании Nikoliers, которую приводит в отчете GloraX, стоимость активов GloraX возросла в 1,6 раза — с ₽44,1 млрд в 2023 году до ₽70 млрд на 30 мая 2024 года.

Отчетность прокомментировал исполнительный директор департамента анализа рыночной конъюнктуры Газпромбанка Марат Ибрагимов: «‎Результаты выглядят очень сильно. В условиях структурного сжатия потребительского спроса компании удалось показать высокую динамику продаж жилой недвижимости за счет агрессивного расширения портфеля проектов, в том числе за счет региональной экспансии». Недавно GloraX купила земельный участок в Туле для реализации нового жилого проекта, который добавит 192 тыс. кв. м общей площади и 139 тыс. кв. м чистой продаваемой площади. Также компания добавила 12 новых проектов в свой портфель, увеличив общее количество до 28. Учитывая последнюю сделку, общая площадь проектов GloraX достигла 7,4 млн кв. м, а чистая продаваемая площадь возросла до 5,1 млн кв. м, следует из отчета компании.

Финансовые показатели

Объем заключенных договоров в квадратах вырос в 2,1 раза год к году, до 82,4 тыс. кв. м, и в денежном выражении продажи недвижимости удвоились, достигнув ₽20,2 млрд. Количество заключенных договоров увеличилось в 2,4 раза, составив 2135. Средняя цена за квадратный метр возросла до ₽251 тыс. Доля продаж с участием ипотеки составила 66%.

Выручка компании возросла — с ₽3,5 млрд за первое полугодие в 2023 году до ₽12,9 млрд в первом полугодии 2024 года. Валовая прибыль составила ₽5,9 млрд при рентабельности 46%.

Кроме того, за первое полугодие 2024-го EBITDA увеличилась в 5,4 раза — до ₽4,9 млрд, а чистая прибыль достигла ₽626 млн, увеличившись в 11,7 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По мнению Ибрагимова, снизить долю коммерческих и административных расходов в выручке на впечатляющие 8% помогли эффект масштаба, выход на целевые показатели продаж и оптимизация операционных расходов.

Чистый долг на 30 июня 2024 года составил ₽20,3 млрд, а соотношение чистого долга к EBITDA снизилось до 2,5x. По словам Марата Ибрагимова, то, что компании удалось при таком агрессивном росте снизить финансовую нагрузку, говорит о хорошем уровне финансовой дисциплины.

«‎Компания была достаточно сильно закредитована по показателю «чистый долг / EBITDA» на уровне 3,9х, что немало. Нынешний показатель 2,5х для отрасли девелопмента крайне важен, потому что уровень ниже 3x считается приемлемым. Да, и 2,5х немало, учитывая, что у коллег в среднем меньше 1,5х. Хочется надеяться, что по итогам года долговая нагрузка GloraX приблизится к 2х или ниже. Будем внимательно следить», — рассказывает Коган.

Компания хорошо известна на рынке облигаций. На днях АКРА подтвердило кредитный рейтинг GloraX на уровне BBB- (RU), прогноз — «позитивный», и выпусков его облигаций — на уровне BBB- (RU).

Также Glorax успешно разместила свой дебютный выпуск ЦФА на платформе Альфа-Банка «А-Токен» в объеме ₽500 млн с фиксированным доходом 22,45% годовых на срок один год. Весь доступный объем был выкуплен до окончания сбора заявок.

«‎Конечно, нам нужно будет посмотреть на их отчетность за второе полугодие 2024 года и понять, что происходило в бизнесе за третий квартал 2024 года, — говорит Коган. — Эти цифры будут очень важны. Но пока все выглядит очень неплохо».