Акции застройщиков в зоне неопределенности. Что станет новой мегаидеей?

Акции российских девелоперов ПИК и «Самолет» показали опережающий рост в этом году, обновив исторические максимумы. Котировки «Самолета» с начала года прибавили 490%, достигнув пика в сентябре — ₽5650 за акцию. Бумаги ПИК за это же время подорожали на 152%, до ₽1500. В то же время акции «Группы ЛСР» и «Эталона» показали негативную динамику, упав на 13% и 8,5% соответственно.

Впрочем, с конца сентября лидеры этого рынка развернулись и также направились вниз. Котировки ПИК снизились с максимальных уровней года на 12%, «Самолет» подешевел на 15%.

«РБК Инвестиции» выяснили у экспертов, откуда такая разница в динамике котировок между компаниями сектора и не означает ли недавнее падение акций ПИК и «Самолета» то, что они исчерпали все драйверы роста.

Различная динамика котировок российских девелоперов объясняется динамикой продаж в 2020 году, говорит инвестиционный стратег «ВТБ Мои Инвестиции» Лидия Михайлова.

Компании, имеющие масштабный земельный банк, смогли увеличить предложение в ответ на спрос. «Эталон» же физически имел меньший объем предложения и провел в этом году дополнительную эмиссию для пополнения земельного банка. Группа ЛСР реализует стратегию «цена превыше объемов», что негативно отражается на продажах», — объяснила эксперт.

Старший аналитик BCS Global Market Елена Царева считает, что крупные застройщики выиграли благодаря тому, что сильнее представлены в масс-маркет сегменте. У ЛСР же, к примеру, много проектов в премиальном сегменте, где нет поддержки с точки зрения программ субсидирования. Из-за этого в ЛСР снизили ожидания по продажам на этот год. Сейчас в ЛСР прогнозируют, что по итогам 2021 года компания заключит контрактов на 608 тыс. кв.м, что на 26% меньше, чем в прошлом году.

По мнению старшего аналитика инвесткомпании «Атон» Михаила Ганелина, причина значительного роста акций ПИК — фокус компании на технологии. «ПИК — это уже технологический конгломерат, который занимается не только строительством домов. Компания идет в другие сегменты рынка, выходит на рынки Филиппин, Индии, у них есть проекты в технологической сфере ПИК-брокер, ПИК-аренда», — рассказал эксперт «РБК Инвестициям».

«Самолет» — компания достаточно молодая, но при этом у нее большие амбиции, она тоже очень быстро растет. Поэтому у «Самолета» такая сильная динамика акций», — добавил Ганелин.

Акции «Самолета»: почему в них так верят и не исчерпан ли потенциал роста

2020 год был «идеальным штормом» для застройщиков, отметила Лидия Михайлова. Во-первых, потребитель из-за пандемии провел много времени в квартире и пришел к решению улучшить жилищные условия. Во-вторых, была запущена программа субсидируемой ипотеки, что существенно повысило доступность жилья.

«Сейчас в виду увеличения ключевой ставки мы видим, что застройщики вынуждены либо снижать цены, либо запускать собственную программу субсидируемой ипотеки, — сказала эксперт. — Стоит предположить умеренное снижение на горизонте 12 месяцев». С другой стороны, предложение жилой недвижимости хотя и увеличивается, находится ниже уровня 2019 года. А это поддержит баланс на рынке, добавила Михайлова.

«Ставки в ипотеке начали немного разворачиваться вверх, но есть еще программы субсидирования, которые будут поддерживать спрос на масс-маркет сегмент. Хотя эта поддержка больше для ПИКа и «Самолета». И соответственно есть программа рассрочки для самих застройщиков», — отмечает Елена Царева.

Акции ПИК и «Самолета» сейчас просто корректируются, говорит Михаил Ганелин из «Атона». «Самолет» — после очень сильного роста стоит слишком дорого. А ПИК недавно провел SPO — привлек новые деньги на развитие.

«Рост бизнеса в дальнейшем будет идти за счет выпуска новых продуктов, выхода в новые сегменты, развитие fee-девелопмента и возможного роста за счет сделок по слиянию и поглощению», — считает Лидия Михайлова.

Михаил Ганелин согласен с коллегой. «В России много застройщиков — сотни. Небольшие региональные застройщики уходят с рынка. Это происходит по двум причинам. Во-первых, ужесточается регулирование и им становится сложнее. Во-вторых, сейчас инновации идут и в строительную отрасль и там обозначаются лидеры. ЛСР и «Эталон» — крупные компании — и они, конечно, не уйдут с рынка, но им придется на этот вызов как-то отвечать», — обрисовал ситуацию он.

Старший аналитик инвесткомпании «Атон» Михаил Ганелин отмечает, что ПИК — фаворит на российском девелоперском рынке. Эксперт ожидает, что на горизонте 12-ти месяцев акции ПИК могут подорожать до ₽2000 за бумагу. Рекомендация — «выше рынка». «Если ПИК реализует все, что задумал, через два-три года это может быть совершенно другая компания с точки зрения доходов, с точки зрения реализации», — сказал он.

По мнению экспертов Альфа-банка, давление на акции ПИК после SPO неоправданно, учитывая по-прежнему сильные фундаментальные показатели рынка недвижимости и тот факт, что ПИК является одним из его главных бенефициаров. «Компанию отличают значительные перспективы роста бизнеса, эффективность, комфортный уровень долга и новые проекты, потенциально меняющие правила игры на рынке недвижимости», — отметили эксперты в обзоре.

В BCS Global Markets прогнозируют рост котировок «Самолета» до ₽6600 за акцию и дают рекомендацию «покупать». «Несмотря на впечатляющее ралли с начала года, котировкам есть куда расти, поскольку сильная динамика цен еще не полностью отражена в финансовых показателях», — считают эксперты. Среди факторов, которые помогут расти акциям, эксперты BCS Global Markets называют:

• ограниченность предложения на московском рынке жилья и за его пределами;
• текущие ценовые тренды, позитивные для рентабельности компании;
• сделки M&A, в частности недавнее приобретение уникального игрока — девелопера «СПБ Реновация», оператора программы реновации в Санкт-Петербурге;