Как накопить на квартиру в Москве, имея ₽45 тыс.? И при чем тут Tesla

Формирование портфеля акций: покупка Tesla и других бумаг

В 2019 году на высокой скорости разбился электромобиль Tesla. Новость подхватили крупные СМИ, и в результате акции компании в мае опустились с $300 до около $200.

Я следил за развитием Tesla с 2015 года и решил купить три ее акции. На них я потратил ₽45 тыс. или $660, рассчитывая на льготу на долгосрочное владение ценными бумагами (ЛДВ) — ее можно оформить, если не продавать ценные бумаги в течение трех лет.

В ноябре 2019 года Илон Маск на премии «Золотой руль» неожиданно анонсировал строительство четвертой гигафабрики в Берлине, а уже в декабре Tesla стала самым крупным производителем электромобилей в мире, продав более 800 тыс. машин за год. И к февралю акции компании на СПБ Бирже выросли почти втрое.

В 2020 году американские акции дружно пошли вниз, но я активно закупался в марте на этом падении. В частности, покупал большой и крепкий бизнес Disney (DIS), а также бумаги таких компаний, как:

• Albemarle Corporation (ALB)
• McDonald's (MCD)
• Texas Instruments (TXN)
• Qualcomm (QCOM)
• Marriott International (MAR)
• AbbVie (ABBV)
• Exxon Mobil (XOM)
• American Express Company (AXP)
• United Parcel Service (UPS)

Tesla к тому году выпустила несколько моделей электрокаров, на которые был высокий спрос, хотя компания еще не была прибыльной. В частности, задача более дорогих Model S и Model X была в том, чтобы их маржинальность дала возможность создать более дешевую Model 3. Последнюю презентовали в 2016 году, и всего за сутки Tesla получила рекордное количество предзаказов за всю историю продаж электромобилей в мире — 115 тыс.

В 2020 году количество акций Tesla в моем портфеле увеличилось в пять раз, так как на совете директоров был объявлен сплит 5:1 от цены в $2 тыс. за акцию. Таким образом, каждый акционер получил дополнительно по четыре бумаги производителя электромобилей. Итого у меня оказалось уже 15 акций по $400 каждая. В декабре этого же года акции попадают в индекс S&P500.

После стремительного роста совет директоров компании решил запланировать еще один сплит в марте 2022 года. Конечно, в марте было трудно удержаться от выхода из всех американских активов, но новый завод в Остине и различные рекорды по поставкам все еще удерживали меня от продажи. На тот момент из-за валютной переоценки активов стоимость 15 акций равнялась уже ₽1,5 млн.

В апреле 2022 я вспомнил про ЛДВ — если я продержу акции до августа 2022, когда будет очередной сплит 3:1, акции станут дешевле и доступнее, а еще будет активирована льгота по налогам. Тогда я начал задумываться о выходе из акций Tesla, основной причиной чему стал высокий риск заморозки всех иностранных активов.

Выбор недвижимости для инвестиций

В 2022 году открылось окно возможностей для покупки квартиры по ипотечной программе со ставкой 0,1% с завышением стоимости от застройщика. Я выбрал такой вариант как самый эффективный для моей стратегии дополнительного арендного дохода, потому что остальные варианты ипотеки были менее выгодны.

В чем выгода брать недвижимость с ипотекой 0,1%, если она стоит на ₽1 млн дороже, и будет ли такой рост стоимости недвижимости к 2024 году? Роста стоимости до 2024 года не будет, возможно, еще долгое время, но у меня стратегия совсем другая. Цель — получать стабильные арендные платежи.

Не забывайте, что сейчас, в период высокой инфляции (более 10%) самый большой банк страны на ваш миллион рублей дает кредитное плечо х5 под 0,1%. Можно купить квартиру полностью на свои деньги, но доходность будет сильно ниже 2-3%, а можно использовать кредит от банка под залог недвижимости. С использованием ипотеки вы будете собственником квартиры, но она будет в залоге у банка. Однако доходность у вас будет выше, потому что вы получили квартиру не за полную стоимость, а за первоначальный взнос. Ранее банки неохотно соглашались выдавать ипотеку со взносом менее 30% — это плечо х3, а сейчас можно брать ипотеку либо без первого взноса, либо в размере 10-15%.

Расходы на покупку квартиры и сколько можно заработать: подсчеты

Первоначальный взнос снизился с 30% до 15% от стоимости квартиры. В октябре я активно изучал объекты в продаже, и в один момент цены довольно резко начали снижаться. В мой план входило ожидание сокращения спреда между покупкой за наличные и покупкой в ипотеку под 0,1%. Параллельно с этим наценка от застройщика сильно упала за последние полгода — от более чем 30% до всего лишь 18%.

• Весной условия для покупки были такие: ₽5,7 млн за наличные или с обычной ипотекой и ₽7,2 млн с ипотекой под 0,1%;
• В момент сделки условия были привлекательнее: ₽5,35 млн за наличные и ₽6,38 млн по ипотеке от застройщика. Кроме того, из-за падения спроса в октябре я согласовал для себя дополнительную скидку в 1%;
• Итого цена по договору долевого участия (ДДУ) составила ₽6,321 млн или около ₽316 тыс. за квадратный метр с чистовой отделкой (Москва, СЗАО).

Существовало множество мифов, что банк не выдает ипотеки мужчинам из-за мобилизации, индивидуальным предпринимателям, и вообще ужесточились требования к заемщикам. Но в моем случае между онлайн-подачей заявки в банк и получением одобрения прошло всего 2 минуты. Причины — высокий кредитный рейтинг.

В итоге квартира-студия площадью 20 квадратных метров с чистовой отделкой в Москве была куплена за ₽957 тыс. — это размер 15-процентного взноса от общей стоимости квартиры в ₽6,32 млн. В сумму взноса входят ₽778 тыс., полученные от продажи акций Tesla, а также дополнительные ₽180 тыс. от продажи других акций США, которые появились в портфеле во время мартовского обвала рынка в 2020 году. Суммы в ₽778 тыс. хватало на первый взнос по ипотеке, но я хотел весьма конкретную квартиру — с определенным сроком сдачи, не дольше двух лет стройки, на 29 этаже, а за каждый этаж застройщики поднимают цену.

Кроме того, в этом случае нет налога на имущество, так как налогом облагаются квартиры площадью более 20 кв.м., поэтому многие застройщики стараются строить студии до 20 кв.м. Таким образом, получаем следующие расходы:

• первый взнос за квартиру ₽957 тыс.;
• ипотечный платеж — ₽15 тыс. в месяц, 18 платежей по ипотеке до получения ключей — ₽270 тыс.;
• расходы на меблировку — не более ₽300 тыс.;
• итого затраты перед сдачей в аренду — ₽1,527 млн.

Цель у этого объекта простая — сдаваться в аренду более 10 лет, поэтому прибавим к получившейся сумме другие расходы:

• ежемесячная оплата услуг ЖКХ в размере ₽2,5 тыс.; страховка — ₽1,5 тыс.;
• налоги на сдачу квартиры в аренду по ставке для индивидуальных предпринимателей — 6% или ₽2 тыс. в месяц;
• получается ₽21 тыс. дополнительных расходов в месяц.

Квартира будет сдаваться в аренду за сумму от ₽35 тыс., поэтому с учетом всех расходов дополнительный арендный доход составит ₽14 тыс. в месяц. А это, в свою очередь, ₽154 тыс. за 11 месяцев аренды или ₽168 тыс. — за год. Получается, 10-11% на вложенные средства в размере около ₽1,53 млн. А если посчитать доходность от первоначального взноса по ипотеке, то получится 16-17,5%.