Рост вопреки тренду: что нужно знать о бондах GloraX и самой компании

По данным «Дом.РФ», продажи жилой недвижимости в четвертом квартале 2024 года рухнули на 44%. Лидеры отрасли — «Самолет», ЛСР, ФСК, и «Эталон», — согласно их отчетам, сократили свои показатели продаж на 20‒50% по итогам четвертого квартала.

Большинство компаний стали отказываться от покупки новых проектов или распродавать старые. GloraХ — федеральный девелопер и одна из немногих компаний в отрасли, которая закрыла 2024 год с положительными результатами и показала рост в четвертом квартале. Более того, GloraХ нарастила свой портфель проектов до 7,4 млн кв. м, из которых 5,1 млн кв. м продаваемые. Из пяти новых регионов, добавленных в портфель, в трех стартовали продажи недвижимости, а в Казани проект GloraХ входит в тройку лидеров по итогам года.

Чтобы получить средства для дальнейшего расширения в регионах, девелопер объявил о выпуске облигаций объемом ₽1 млрд на два года с ориентировочной купонной ставкой до 28% годовых и доходностью до 32%. Купон будет выплачивать ежемесячно.

По словам президента GloraХ Дмитрия Кашинского, расширение регионального присутствия позволило довести долю продаж в регионах до 24% от общего объема реализованной недвижимости. А за весь 2024 год в денежном эквиваленте продажи недвижимости выросли в 1,6 раза, достигнув ₽31,2 млрд.

Руководитель отдела аналитических исследований департамента торговых операций АVI Capital Дмитрий Александров отмечает: «‎GloraХ выглядит уверенно за счет работы в разных ценовых сегментах, активного продвижения в регионы и снижения доли ипотечных продаж».

Инвестбанкир и основатель медиа Bitkogan Евгений Коган заметил: «‎GloraХ показала сильные результаты даже после отмены льготных программ во второй половине 2024 года. Продажи в четвертом квартале выросли на 17% по сравнению с прошлым годом, несмотря на общий спад рынка. Поддерживать такой темп в 2025 году будет сложнее, но компания пока справляется».

Финансовые и операционные показатели

Самые актуальные финансовые результаты по МСФО за шесть месяцев 2024 года: выручка выросла в 3,7 раза, до ₽12,9 млрд. По мнению сооснователя аналитической команды NZT Rusfond Игоря Шимко, компания грамотно справляется с текущими вызовами. «Она не была сильно зависима от московского рынка жилья, который больше всего пострадал от изменений в ипотечных программах. Это позволило сосредоточиться на экспансии в новые регионы», — отмечает Шимко.

В отчете можно отметить высокую рентабельность по EBITDA — 38%, и рентабельность инвестированного капитала (ROIC) — 16% (среднее по рынку — около 10%). «У компании очень высокая маржинальность бизнеса, и даже высокие процентные расходы она умудряется перекрывать высоким уровнем прибыльности», — считает Коган.

На 30 июня 2024 года отношение чистого долга к EBITDA составляло 2,5х, снизившись за год с 3,9x. Александров считает, что «удельная долговая нагрузка не рекордно низкая, но и не критичная. Главное — возможность рефинансирования». Коган соглашается: «Долг у компании выше, чем у некоторых конкурентов, но это объясняется фазой активного роста. Менеджмент называет этот уровень комфортным, и пока у нас нет оснований с этим спорить».

Новый выпуск облигаций

Александров отмечает: «Если исходить из динамики последних размещений других эмитентов и G-спредов трех торгующихся выпусков самой компании, доходность готовящегося выпуска на ₽1 млрд может быть на уровне 30,25‒30,5%». Текущие три выпуска облигаций GloraХ торгуются с доходностью 27‒29% к погашению, что, по мнению эксперта, делает новый выпуск компании более привлекательным.

Коган уверен, что «успешные предыдущие размещения облигаций сыграют свою роль и GloraХ сможет привлекать новые средства на рынке».

Инвестбанкир добавляет, что компания активно растет, ее долговая нагрузка остается управляемой, а операционные показатели выглядят стабильно. При этом он отмечает, что «прежде всего необходимо учитывать свой риск-профиль. Облигации GloraХ имеют более высокую доходность по сравнению с бондами других девелоперов. Это подходит для инвесторов с высокой толерантностью к риску». Он напоминает: «У компании уже три выпуска облигаций, и новые заимствования увеличат процентные платежи. Это может сказаться на чистой прибыли, но в текущей фазе развития такая нагрузка оправдана».

Несмотря на рост операционных и финансовых метрик, инвестиционный рейтинг компании от агентства АКРА остается на довольно низком уровне ВВВ-, хотя и с позитивным прогнозом, который держится уже два года. Дмитрий Александров отмечает, что «равномерный ввод новых объектов поддержит финансовые показатели, но доходность по новым выпускам приходится держать на высоком уровне, чтобы привлекать инвесторов».

Компания не отрицает и возможность провести IPO. По словам вице-президента по работе с публичными рынками GloraХ Петра Крючкова, несмотря на сложившийся вокруг отрасли фон и низкий уровень мультипликаторов, конец 2025 года может стать неплохим окном для размещения игроков сектора в момент разворота политики Банка России по ключевой ставке.